突发，2026年楼市拐点来临，房价上涨序幕大幕拉开

没想到，2026年第一个房价跳涨的城市，竟然是香港。 数据显示，香港私人住宅售价指数连涨6个月，2025年全年新房成交量同比涨了两成，租金连涨12个月打破历史纪录，上演了一场V型反转。 有地产大佬语出惊人，预测“香港楼价要连涨6年，涨幅85%”。

这股暖意同样在北上广深悄然蔓延。 2025年12月份，一线城市新房和二手房价格环比跌幅双双收窄，释放出企稳信号。 其中，上海的新房价格环比上涨0.2%，同比大涨4.8%，成为一线城市中唯一实现同比、环比双涨的城市。

市场情绪的变化在一线城市尤为明显。 从2025年11月份开始，一线城市二手住宅交易变得活跃起来，学区房购置和认为价格见底后的置业需求开始释放，带动交易指标好转。 部分房东的心态也随之调整，挂牌价格有所上涨，这些都被业内视为非常积极的信号。

政策面的持续发力，为市场注入了强心剂。 2025年12月，楼市利好政策频出，中央经济工作会议明确提出“着力稳定房地产市场”。 以北京为例，去年12月24日出台的楼市新政包括继续“松绑”限购、支持多孩家庭购房等措施，在新政后首个周末，北京新建商品住宅日均网签量增长近50%。

更大的政策变化发生在供给端。 有媒体报道，多家房企已不被要求每月上报“三条红线”指标。 这个在2020年引发房地产深度调整的调控政策悄然松绑，被市场解读为史诗级利好，意味着监管层认为去杠杆的任务已基本完成，行业风险已经出清。

货币环境的宽松程度也超出许多人预期。 目前全国首套房贷利率已降至3.5?%的低位，部分城市甚至进入“2字头”区间，创下历史新低。 一套总价500万的房子，贷款350万按当前优惠利率计算，30年等额本息月供较2024年节省近2000元，购房压力的减轻十分明显。

市场底部正在多重因素共振中逐步形成。 历经近四年的深度调整，全国楼市已呈现“L型触底、跌幅收窄”的特征。 数据显示，全国70城新房和二手房价格分别较峰值回撤10.1%和17.4%，价格泡沫基本挤压完毕。

二手房市场率先出现筑底信号。 全国重点城市二手房挂牌量开始下降，业主惜售情绪显现，供需关系逐步向卖方倾斜。 更值得关注的是，30城租金回报率中位数已达2.06%，超过55%的小区租金回报率超过2%，部分板块甚至超过3%，远超银行存款利率，这让房产的持有价值重新凸显。

土地市场也传来积极信号。 部分核心城市土地起拍地价已超过周边二手房房价，出现“地价倒挂”现象，预示着未来新房价格存在上涨空间。 2025年全国土拍市场已经落幕，统计显示全国有9座城市单价地王纪录被刷新，央企巨头与实力民企在核心地段疯狂扫货。

开发投资数据的深度调整从另一个角度预示着供需关系的再平衡。 2025年，全国房地产开发投资8.28万亿元，比上年下降17.2%；房屋新开工面积5.88亿平方米，下降20.4%，已跌至十几年前的水平。 这种断崖式下降意味着未来1-2年新房供应将严重短缺，市场上的房子基本是“固定存量”。

改善型需求成为推动市场回暖的重要力量。 58安居客研究院院长张波指出：“上海144平方米以上大户型的热销印证了改善型需求的坚实韧性。 ”改善型需求占比已从2020年的35%升至2025年的55%，2026年有望突破60%。

新版《住宅项目规范》的正式落地，从供给侧推动行业变革。 新规要求住宅层高不低于3米、4层起加装电梯，推动住宅品质全链条升级。 符合标准的优质房源较同地段普通住宅溢价达10?0%，形成“品质溢价”效应。

城市之间的分化格局愈发清晰。 一线核心城市凭借人口集聚、产业支撑与优质配套，成为率先企稳回升的核心板块。 北京海淀、上海陆家嘴等核心区域次新房价格预计实现2?%的温和上涨。 强二线城市呈现“核心回暖、远郊承压”的态势，杭州、成都、武汉等产业基础扎实的城市，整体房价维持微涨或持平。

部分三四线城市仍深陷调整周期，普遍面临人口净流出、库存高企问题。 四线及以下城市住房空置率已达25%以上，房价年均跌幅或维持在-8%~-15%，投资属性基本消失。

政策“托而不举”的底线十分明确。 2026年房地产税试点已扩围至10个城市，二套房按评估价的0.5?%征收，三套房及以上税率上浮，叠加持有成本攀升，彻底打破了“囤房增值”的投机幻想。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，由于2026年春节假期相对延后，传统销售淡季窗口相应后移，使得1月至2月上旬市场表现成为观测一季度乃至全年景气度的关键窗口。 短期市场能否实现“开门红”，将直接检验“稳预期”政策与实际需求之间的传导效率。

在市场分化加剧的背景下，购房逻辑发生根本性变化。 核心城市核心区域的价值提升获得更多共识，但即使是同一城市，不同板块、不同品质的房源表现也将天差地别。 那些老旧小区、配套匮乏、物业落后的劣质房源，不仅难以实现上涨，甚至可能面临贬值压力。

业内专家用四个关键词概括2026年楼市特征：筑底、出清、分化、转型。 市场从“跌幅收窄”转向“筑底企稳”，形成“L型”底；房企债务风险和地方政府债务风险加速出清；市场在不同城市、区域、企业和产品间形成多元分化格局；“三高”模式退出历史舞台，行业向高质量发展转型。

2025年12月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降、同比降幅扩大。 但一线城市新房和二手房环比跌幅均出现收窄，这一细微变化被市场解读为重要信号。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，这意味着在价格调整到位、购房环境门槛友好的情况下，刚需开始积极入市，这有望带动交易活跃，是2026年价格稳定的关键。

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